Управление территорией и имуществом 1 семестр, гр. ЗЕМ-21, ЗЕМ-22 (Бармыкова А.С.)

ТЕМА 7. Основы управления муниципальным имуществом. КОНСПЕКТ

Управление муниципальной собственностью представляет собой вид деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности в целях максимального обеспечения услугами населения муниципального образования.

Ценность муниципальной собственности можно определить не только уровнем дохода от использования собственности, поступающего в бюджет муниципалитета. Ценность состоит еще и в том, какую пользу этот объект приносит территориальному образованию, какие задачи он решает и насколько эффективно.

Муниципальная собственность состоит из разных объектов, которые предназначены для деятельности, направленной на решения местных вопросов. Круг этих вопросов может быть очень широким. В основном это связано с экономическим развитием, повышением качества городской инфраструктуры, улучшением уровня социального обслуживания, развитием бизнеса.

Гражданский кодекс устанавливает порядок приватизации собственности, но не определяет ее объекты. Следовательно, РФ и субъекты федерации не отвечают по обязательствам муниципальных образований, а муниципальные образования не отвечают по обязательствам Российской федерации и субъектов. Исключением будет, только если одна из сторон выступает гарантом для другого субъекта отношений. Именно муниципальная собственность - один из источников неналоговых доходов в бюджет муниципалитета, а так же является основным инструментом социальной защиты населения на территории.

Собственник самостоятельно определяет, каким образом максимально эффективно управлять и достигать целей. В данном случае, муниципальное образование самостоятельно принимает решения по вопросам: как использовать, передавать во владение или распоряжаться. Муниципалитет

может продать, подарить, или безвозмездно передать имущество в рамках действующего законодательства. И этим активно пользуются органы власти, которые призваны управлять от имени населения муниципальной собственностью. Они, как правило, и идут кратчайшим путем - продать или предоставить в аренду. Достаточно заглянуть на государственный сайт, где проводятся торги по земле. Возьмите любую муниципалитет и вы обязательно найдете извещения о продаже или предоставлении в аренду земельных участков или других объектов муниципальной собственности.

Вот зачастую к чему, по мнению чиновников, сводится основная функция управления муниципальной собственности - подготовить и провести торги, извлечь минимальную краткосрочную выгоду. А все от нежелания планировать на долгие годы перспективы развития этих земель, перспективы инвестиций и дальнейшее развитие этих территорий.

Само муниципальное образование использует только небольшую часть муниципальной собственности. Большая же часть муниципальной собственности находиться на разных основаниях в использовании у физических и юридических лиц, а также муниципальных предприятий.

Обычно, целью муниципальной политики является получение максимального эффекта в виде дохода или прямой пользы от использования муниципальной собственности. Собственность муниципалитета не приносящая достаточную прибыль, может быть приватизирована или ликвидирована.

Большая часть муниципального имущества направлена на осуществлений муниципальных услуг, оплату которых осуществляет бюджет муниципального образования. Значит, подобная собственность не может выступать как база доходов бюджета местного самоуправления. Хотя и это спорный вопрос. При грамотном подходе и разработке интересных направлений любой объект собственности может стать достаточно доходным.

В нашей стране достаточное количество муниципалитетов имеет весомую долю муниципального имущества с достаточно высоким доходом. Необходимо не ликвидировать и передавать имущество, а повышать уровень эффективности его использования.

Использование имущества муниципального образования, в основном направлено на решение важных вопросов местного значения и выполняет важные социально-ориентированные функции. Такие как:

✓ Обеспечение деятельности муниципалитета и всего хозяйственного комплекса;

✓ Извлечение дохода от использования муниципальной собственности;

✓ Развитие бюджетной социальной сферы;

✓ Обеспечение деятельности основных бюджетных учреждений: культуры, спорта, здравоохранения, образования;

✓ Развитие и содержание инженерной инфраструктуры;

✓ Развитие предпринимательства.

Эффективное управление - это понимание соответствия использования имущества основной деятельности организации. Это рациональность размещения и работы объектов с учетом отраслевой специфики, местности, уровня развития территории его размещения, экологичности и безопасности.

А так как муниципальные образования - являются публичной властью, то это значит, что все ее решения должны быть открыты, гласны и понятны населению, которое его этой властью наделило. На практике же получается наоборот.

Хотели жители, чтобы обширная территория возле дома, которая раньше была пустырем и никак не использовалась, стала парком. Даже направили по этому поводу обращение. А местная власть выставляет ее на торги под объект очередного строительства будущего торгового центра или еще одного жилого дома, явно преследуя личные выгоды, а не интересы граждан.

Или вдруг начинают распродаваться муниципальные земельные участки, находящиеся вблизи озер и парков в частные руки, да еще и явно «не по рыночной цене». Как можно объяснить подобные управленческие решения? Эта земля не интересна самому муниципалитету? Она не нужна гражданам? Или бюджету не нужны средства, поэтому продают по «странным ценам»?

В статье 212 Гражданского кодекса Российской Федерации прописаны формы собственности: частная, государственная, муниципальная и иные виды. И больше всего в нашей стране объектов частной собственности, которая составляет 90%. Только оставшиеся 10% принадлежат публичным органам власти.

Неэффективное управление муниципальным имуществом имеет непоправимые последствия не только для региона, но и для граждан, которые иногда вынуждены его покидать.

Учитывая, что субъектами собственности выступает не конкретное физические лица, а общество, то функции собственника предоставляются представительным органам государственной власти. Традиционно больше внимания привлекает государственная собственность. Но муниципальная собственность имеет большую значимость, так как создает условие для роста региональной экономики.

Таким образом, из всего вышесказанного следует сделать вывод, что использование, хранение, эксплуатация и управление муниципальной собственностью должны отвечать, прежде всего, запросам и интересам общества, а также должны быть направлено на реализацию социальных прав и гарантий на качество жизни и существования граждан.

Неэффективное управление собственностью муниципального образования со временем приводит регион в депрессивное состояние и катастрофическим последствиям и этому есть много объяснений. Такие последствия мы можем ежедневно наблюдать во всех городах России. Застраиваются огромные новые жилые микрорайоны, а ширина дороги, объем парковки и придомовые территории оставляют желать лучшего. А это все -результат неграмотного распоряжения муниципальной землей. Последствия непоправимы, так как созданные условия для жизни негативным фактором сказываются на людях, а разрушить это или скорректировать бывает подчас крайне проблематично.

Но давайте зададимся вопросом: если кто-то желает это купить и вложить в это средства - значит у недвижимого имущества есть финансовый потенциал, есть возможность или вероятность получения дохода или пользы.

Также для улучшения качества управления муниципальной собственностью необходимо рассматривать и вводить современные технологии в управление активами, таких как: аутсорсинг и реинжениринг. А некоторым муниципальным образованиям вообще провести полный аудит и переосмыслить всю свою систему управления, начиная с целей и задач, которые перед собой ставит власть и регион в целом.

Необходимо повышать качество функционирования и эффективность использования объектов с учетом специфики конкретно рассматриваемого муниципального образования. Требуется проводить детальный анализ каждого объекта на предмет не только пригодности строения, но и ценности

земли, как основного актива, который должен максимально использоваться в интересах населения, так как является гарантом свободы действий и перемещения. Чем больше земельных участков в собственности муниципалитета, тем проще и удобнее планировать целевое развитие региона, разрабатывать концепции и стратегии на благо общества.

Главное понимать, что главная цель управления муниципальной собственностью - это не только пополнение доходов бюджета, а решение вопросов местного значения. И насколько для органов власти приоритетным будет решение проблем муниципалитета, настолько их функции будут направлены на эффективное распределение ресурсов.

Так можно выделить основные составляющие управляющего воздействия на муниципальную собственность:

✓ Организация и содержание муниципальной собственности;

✓ Создание условий для строительства, развития объектов культуры и спорта, социальной направленности и организации досуга.

✓ Участие в регулировании отношений, диалог с населением;

✓ Деятельность по сохранению экологии;

✓ Эффективное управление бюджетом и управление финансовыми потоками в интересах населения

✓ Организованный контроль использования активов, в том числе общественный

Органы местного самоуправления могут решать и иные вопросы. Главное: в рамках имеющего бюджета и не противоречащих законодательству.

Финансовый менеджмент и методы управления государственным имуществом, в частности муниципальной собственностью не имеют первостепенной задачей приносить доход в бюджет. В первую очередь - это формирование человеческого потенциала как ресурса на территории региона. Решение социальных, политических или экономических вопросов, должно не

только удовлетворять запросы населения, но и формировать имидж доверия власти. Следовательно, все действия органов местной власти должны быть ясны, предсказуемы, открыты, прозрачны и гласны для общественности.

социальных проблем.

Необходимо провести анализ эффективности использования субъектов муниципальной экономики, учитывая местные рынки сбыта, доходность и, естественно, ценность всех активов.

Требуется определить специфику каждого объекта и его возможный перспективный план развития.

С объектами муниципальной собственности в виде зданий и строений еще более или менее все ясно, потому что это готовые сооружения, которые можно использовать. И они фактически используются либо под муниципальные учреждения, либо продаются, либо каким-нибудь образом предоставляются частным лицам на разных условиях.

Самым малозадействованным объектом муниципальной собственности является земля, земельные ресурсы. Хотя именно этот объект обладает максимальным потенциалом развития любого региона. На земле можно построить новые объекты жилого фонда, инфраструктуру, предприятия и т.д. Но по факту - основное направление действий органов власти - продажа или предоставление в аренду, причем за небольшую плату, которая не соответствует реальным рыночным ценам. Причем эта стоимость рассчитывается из утвержденных нормативно-правовых актов, которые редко пересматриваются.

Система управления, существующая в нашей стране, хоть и направлена на решение социальных и экономических проблем, не всегда с этим справляется и управление государственным имуществом в нашей стране сопровождается рядом отрицательных проявлений:

✓ Земли предоставляются в пользование по очень низким ценам;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

✓ Земли практически не используются местной власти для подконтрольных инвестиций

✓ Учреждения зачастую располагаются в ветхих зданиях, но нет перспектив постройки новых или привлечения инвесторов

✓ Многие городские компании и предприятия приносят низкий доход;

✓ Учреждения, требующие множества финансовых вливаний, не оправдывают их;

✓ Весомая часть бюджета состоит из федеральных и региональных дотаций;

✓ Обеспечение населения услугами зачастую ниже установленных норм и стандартов.

Наиболее актуальными недостатками является:

✓ Недостаток нормативных законодательных регламентов управления муниципальной собственностью;

✓ Часть бюджета дотационная;

✓ Отсутствие механизмов управления муниципальной собственностью;

✓ Неквалифицированные и некомпетентные кадры

Эффективное управление муниципальной собственностью должно

реализовывать следующие цели:

✓ Долгосрочный план развития территории с использованием земельных ресурсов

✓ Перспективный план развития территории по привлечению проектов населения, выстраивание диалога с гражданами

✓ Увеличение доходности имущества, находящегося в муниципальной собственности;

✓ Повышение социальной эффективности от муниципальной собственности и, как следствие, улучшение качества муниципальных услуг;

✓ Оптимизация имущества для роста муниципальной экономики.

Для достижения таких целей требуется решать ключевые задачи по учету и контролю в бюджете прибыли, поступающей от муниципальной собственности, а также не забывать совершенствовать систему управления.

Для этого необходимо разрабатывать:

1. комплекс мероприятий по развитию и привлечению инвестиций;

2. развивать муниципальную собственность как культурный или туристический объект;

3. привлекать инвестиции за счет долгосрочных перспективных программ;

4. проводить инвентаризацию имущества на своевременное выявление неиспользуемых активов;

5. рассматривать и поддерживать население в реализации их прав на распоряжение и пользование муниципальным имуществом, развивать коммуникативные каналы с населением, поддерживать социальные проекты, которые формируют положительный имидж региона.

Повышать эффективность необходимо за счет пересмотра необходимости размещения учреждения в этом объекте, а также за счет возможного снижения расходов на содержание объектов муниципальной собственности. Это может решаться как комплексно, так и независимо друг от друга.